Płynność finansowa we Wspólnocie Mieszkaniowej
Zachowanie płynności finansowej jest istotnym aspektem funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Zadłużenie wspólnoty powstałe w pierwszym roku jej istnienia może na lata utrudnić zarządzanie nieruchomością. W jaki sposób zarządca może przeciwdziałać zadłużeniu wspólnoty?
Obowiązek właściciela – wpłaty
Nowi właściciele po zakupie mieszkania często nie dokonują wpłat zaliczkowych za lokal z różnych powodów (niewiedza, brak czasu). Początkowym procesem windykacyjnym są działania informacyjne (tzw. miękka windykacja). Często w ten sposób właściciele dowiadują się o obowiązku przestrzegania uregulowań finansowych, nakładających na nich obowiązek dokonywania wpłat na pokrycie kosztów zarządu do 10 dnia każdego miesiąca (art. 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz. U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm. dalej: uwl). Nowo powstała wspólnota mieszkaniowa nie posiada własnych zasobów finansowych. Utrzymuje się ze środków pozyskanych od właścicieli w formie zaliczek. W przypadku, gdy ¼ właścicieli nie płaci w terminie, pojawiają się problemy z płynnością finansową, co może mieć przełożenie np. na dostawę prądu, ciepła, wody do nieruchomości.
Główne przyczyny nieterminowego regulowania należności przez właściciela lokalu
- przyzwyczajenie do płacenia deweloperowi za lokal od momentu jego odbioru – Po zawiązaniu się wspólnoty zarządca zawiadamia właścicieli o tym fakcie oraz przesyła informację o wysokości zaliczki i numerze rachunku bankowego. Często jednak właściciele ignorują taką informację, co prowadzi m.in. do regulowania opłat na rachunek dewelopera. Wobec takich podmiotów podejmowane są tzw. miękkie działania windykacyjne, które w większości przypadków prowadzi do oczekiwanego rezultatu.
- zmiana adresu e-mail, korespondencyjnego lub tel. kontaktowego.
- wynajmowanie lokalu, którego lokatorzy nie odbierają lub nie przekazują poczty. Właściciel lokalu powinien poinformować administratora lub zarząd o zmianie adresu. Wielokrotnie dochodzi do sytuacji, kiedy właściciel o zadłużeniu dowiaduje się otrzymując sądowy nakaz zapłaty.
- zdarzenia losowe – np. choroby, wypadek, utrata płynności finansowej gospodarstwa domowego
- „zapominalstwo” – żyjemy w ciągłym biegu, funkcjonując na pełnych obrotach, roztargnienie właścicieli, silny stres, nadmiar obowiązków, przepracowanie. W tej sytuacji dobrze jest ustalić listę priorytetów, stosować metodę zapisywania rzeczy do zrobienia, by wiedzieć, którymi koniecznie musimy się zająć w pierwszej kolejności. Takie usystematyzowanie sprawi, że nic nie powinno nam umknąć.
Informacja – kontakt z właścicielem
Najważniejsze z punktu widzenia zarządcy jest dotarcie do właściciela z informacją o zaległości. Na początku jest to kontakt za pośrednictwem poczty elektronicznej, tradycyjnej korespondencji oraz kontakt telefoniczny. Różny jest jednak tego skutek. W przypadku, gdy właściciel nie poinformował zarządcy o zmianie adresu, to zarządca nie ma możliwości do niego dotrzeć.
W sytuacji bezskuteczności takich zabiegów zarząd ma obowiązek należności dochodzić przed sądem. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Ponadto wspólnota mieszkaniowa ma możliwość naliczania odsetek od nieterminowych płatności i ich dochodzenia na drodze sądowej.
Nieregulowanie zaliczek przez właścicieli lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej jest coraz częstszym zjawiskiem. Przyczynia się to do braku płynności finansowej, co może z kolei wpłynąć np. na opóźnienie w wykonaniu remontu, za opóźnienia w opłatach za świadczenia (prąd, ciepło, woda, itp.), gdyż to właśnie z tych zaliczek finansowana jest działalność wspólnoty.
